Tout d’abord, il est important de préciser la nature d’un contrat de syndic.
Un contrat de syndic permet à un professionnel de la gestion de copropriété d’assurer le bon fonctionnement de votre immeuble.
Ce contrat a une durée maximale de 3 ans, mais il est fortement recommandé de conclure un contrat d’un an renouvelable .
Le syndic actuel doit fournir certains documents légaux pour être en règle et doit les publier sur son site :
Une carte professionnelle en cours de validité lui permettant d’exercer le métier.
Une garantie financière qui garantit la sécurité financière de la copropriété.
Une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir d’éventuels préjudices.
L’approbation du syndic par l’assemblée générale est nécessaire une fois que tous ces éléments sont en place.
Pour plus d’informations, vous pouvez aussi consulter les pages suivantes :
- Comment procéder au changement de syndic ?
- Comment évaluer la qualité de service de votre syndic ?
- Quel est le coût associé à un syndic ?
Pourquoi et comment résilier un contrat de syndic : deux scénarios possibles
La copropriété souhaite changer de syndic sans qu’aucune faute grave n’ait été commise par le syndic actuel.
Dans le premier cas, lorsque le syndic en place n’a pas commis de faute grave, le changement de syndic intervient à la fin de son mandat.
Plusieurs étapes sont à suivre :
- Avant la fin du mandat, il est nécessaire de rechercher un nouveau gestionnaire qui sera élu par l’assemblée générale avant la date d’échéance du mandat du syndic actuel.
- Pour sélectionner le nouveau syndic, le conseil syndical doit d’abord identifier les besoins de la copropriété en préparant un cahier des charges. Ce document comprend notamment des détails sur le nombre et la fréquence des visites du syndic ainsi que le nombre de conseils syndicaux nécessaires.
- Bien que la loi ALUR encourage fortement la mise en concurrence du syndic par le conseil syndical, il n’y a pas de sanction en cas de non-respect de cette recommandation.
- Parmi les candidats au poste de syndic, vous aurez le choix entre deux types de profils :
- Les grands groupes, qui disposent d’une notoriété bien établie. Toutefois, leurs gestionnaires sont souvent chargés de gérer un grand nombre de copropriétés, ce qui peut limiter le temps qu’ils consacrent à développer une relation équilibrée avec les copropriétaires.
- Les syndics indépendants, qui bénéficient généralement de bonnes recommandations et de retours positifs de leurs clients. De plus, ils ont davantage de disponibilité pour s’occuper des besoins spécifiques des copropriétaires.
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- Il est recommandé de faire venir le candidat syndic pour effectuer une visite de votre copropriété.
- Ensuite, demandez-lui de fournir un devis et comparez-le avec les services proposés par le syndic actuel. Une fois que vous disposez d’au moins un devis alternatif, vous pouvez comparer les offres en fonction du cahier des charges.
- Enfin, préparez l’assemblée générale en sensibilisant chaque copropriétaire au changement envisagé. Demandez également au syndic actuel d’inscrire la nomination du nouveau syndic à l’ordre du jour (envoyez un courrier recommandé avec avis de réception avant la convocation de l’assemblée générale).
- Lors de l’assemblée générale, deux votes auront lieu : d’abord la révocation du syndic actuel, puis la nomination du nouveau syndic. Pour en savoir plus sur le déroulement de l’assemblée et du vote, vous pouvez consulter un autre article.
Il est important de noter qu’il est possible pour tout copropriétaire de proposer l’élection d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
La copropriété souhaite changer de syndic en raison de fautes graves commises par le syndic actuel.
En cas de fautes graves ou de manquements répétés de la part du syndic (tels que l’engagement de dépenses sans autorisation, la négligence des travaux d’entretien, ou le non-respect de l’obligation de souscrire des assurances obligatoires, etc.), vous avez la possibilité de le remplacer avant la fin de son mandat, conformément aux dispositions de la loi ALUR. Il est cependant essentiel que la cause soit légitime et que la révocation soit dûment motivée.
Que faire dans de telles circonstances :
- Vous devez initier une mise en demeure à l’attention du syndic, l’invitant à convoquer une assemblée générale extraordinaire. Cette mise en demeure doit comporter les motifs justifiant la révocation et les résolutions qui seront soumises à l’ordre du jour. Si cette démarche reste sans réponse ou si la réponse n’est pas satisfaisante, vous pouvez poursuivre le processus.
- Avant de procéder à la convocation de cette assemblée extraordinaire pour révoquer le syndic en place, vous devez avoir préalablement engagé une procédure de mise en concurrence des offres pour sélectionner un nouveau syndic (vous pouvez consulter la page sur « comment changer de syndic » pour plus d’informations).
- Si vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée générale régulière en raison des insuffisances constatées, le président du conseil syndical a la possibilité de convoquer une assemblée générale extraordinaire en adressant une lettre recommandée à chaque copropriétaire. Alternativement, les copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent également organiser cette assemblée extraordinaire.
- Lors de l’assemblée générale extraordinaire, la révocation du syndic actuel doit recueillir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés. De plus, les motifs de la révocation doivent être consignés dans le procès-verbal.
- Si le projet de révocation n’atteint que le tiers des voix, l’assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple, en comptant uniquement les voix des présents ou des représentés.
- Si le conseil syndical ne prend pas l’initiative de préparer la révocation ou ne souhaite pas le faire, chaque copropriétaire a le droit d’engager une procédure de référé auprès du Tribunal de grande instance (TGI). Dans ce cas, l’assignation sera adressée au syndic par un huissier de justice choisi par le plaignant.
- Si le Tribunal reconnaît les griefs contre le syndic, il lui retirera tout pouvoir d’exercice et nommera un administrateur provisoire, qui peut être un expert judiciaire ou une personne morale ou physique expérimentée. Les missions de cet administrateur provisoire seront détaillées, et son mandat prendra fin lorsque l’assemblée aura nommé un nouveau syndic. Il est important de noter que cette procédure est réservée aux cas les plus graves et qu’elle peut être complexe, longue et coûteuse.
